A telek kiválasztása

Az építkezés előtt állók ritkán szokták kikérni szakemberek véleményét a megvásárlandó telekről, pedig néha nem ártana. Sok esetben már csak a vásárlás után derül ki, hogy az adott telekre nem lehet felépíteni álmaink házát, mert túl keskeny, túl meredek, vagy épp a beépítési szabályok nem engedélyezik. Vegyük sorba, hogy mire kell figyelni telekvásárláskor.

1

Mindenekelőtt az illetékes polgármesteri hivatal építési osztályán érdeklődjünk arról, hogy milyen építmény kerülhet a telekre: szabadon álló családi ház, ikerház, esetleg soros beépítésű épület. A ház méretének meghatározásához tudnunk kell, hogy mekkora a telek beépítési százaléka. Ebbe természetesen  nemcsak a lakóépület, a melléképületek is beletartoznak. Mindenképpen előírás, hogy mekkora elő-, illetve oldalkertet vagyunk kötelesek hagyni, ez befolyásolhatja az alaprajz kialakítását. A megadott építménymagasság vagy homlokzatmagasság meghatározza, hogy tudunk-e emeletes, esetleg tetőtér-beépítéses házat építeni, vagy csak földszintben gondolkodhatunk. Sok helyen kikötik a tető hajlásszögét, de még az ablakok magasságát és nagyságát is. Előírás lehet, hogy a garázs a ház szerves részét képezze, vagy különálló épületként kell megjelennie. Kirívó esetben még azt is előírhatják, hogy csak kétállású garázs építhető.

Ezeknek a kérdéseknek akkor is járjunk utána, ha a szomszéd már elmesélte, hogy ő mit építhetett, ugyanis az előírások nem csupán településenként, de a lakóterületen belül akár 3-4 telkenként is változhatnak.
Kérdezzünk rá, hogy telkünk nem része-e valamilyen régészeti területnek. Ezt általában nem hangsúlyozzák ki, de ha így van, nem adnak rá építési engedélyt akkor sem, ha a régészeti terület csak a telek hátsó, használatlan csücskébe  nyúlik be.

Nem elég tudnunk, hogy vannak-e közművek, fontos, hogy a kapacitásuk is megfelelő legyen. Az eddig beépítetlen vagy nyaralóövezetként használt domboldalakon nem egy építkezés hiúsult már meg emiatt. Előfordult, hogy nem volt a területen szennyvíztisztító, szennyvíztároló létesítését mégsem engedélyezték. Ilyen helyeken csak akkor kezdődhet építkezés, ha a szennyvíztisztító megépül, ami nem szokott egyik napról a másikra megtörténni. Ha szennyvíztárolót kell építenünk, akkor az építési költségekből minimum 500 000 forintot kalkuláljunk be erre a célra. Ha bioházra vágyunk, még körültekintőbben kell telket választanunk, ugyanis biológiai tisztítású szennyvíztárolót nagyon sok helyen nem engedélyeznek. (Más országokban ehhez még támogatást is szoktak adni!)

Az előírásokon túl nagyon fontos a telek tájolása. Ha például egy napsütötte, kertre néző teraszra vágyunk, olyan telket válasszunk, aminek nem az utcafrontja néz dél felé.
Alapigazság, hogy lejtős telekre mindig drágább építkezni. Milliók temetődhetnek be csak az alapba, hiszen sok betonra, vasra, zsalukőre lesz szükségünk. Lejtős terepen meg kell oldani a vízelvezetést, drágább a kerítés, drágábbak az utak, a kocsibejárók, és télen utóbbiak fagytalanításáról is gondoskodnunk kell. Az igaz, hogy a panoráma pótolhatatlan, de aki olcsón szeretne építkezni, az válasszon közel vízszintes telket.
Érdeklődjünk a környéken építkezőktől, a környező házak tulajdonosaitól, hogy milyen a talajszerkezet. Ha valami gyanús, akkor talajmechanikai szakvéleményre is szükségünk lehet, ami megint csak többletköltséggel jár.

A közművek

Ha a közművek a telekhatáron belül vannak, akkor is kell rácsatlakozási díjjal és a kiépítés költségével számolnunk, ami az adottságoktól függően jó esetben is több százezer forintra rúg. Ha még a telken sincsenek, akkor ezek a kiadások jócskán megnövelik az építkezés összköltségét. Ha az építkezés kezdetekor még nincsenek kiépítve a közművek, elvi közműnyilatkozatokkal megkezdődhet a munka. De zárolják az építési engedélyt, amíg nincs kiépítve a tűzivíz.

Az építész

Egy épület megtervezése nem pusztán munka, inkább a lehetőségeket figyelembe vevő, reális talajon álló alkalmazott művészet. Mint minden szakmában, az építészek között is különböző stílusú, hitvallású és egyéniségű embereket találunk. Természetes, hogy választott tervezőnk személyisége, sajátos formanyelve rányomja bélyegét házunk arculatára. Ezért ha ismeretségi körünkben nem akad tervező, legjobb, ha az utcákat járva, a magazinokat lapozgatva keresünk nekünk tetsző épületeket. Érdeklődjünk bátran, hívjuk fel a szerkesztőségeket, járjunk utána, ki tervezte ezeket.
A helyi polgármesteri hivatalok építési osztályain vagy különböző szakmai szervezeteknél is találunk tervezői szaklistákat. Ha ebből válogatunk, feltétlenül nézzük végig a tervező referenciaházait.
A tervezési folyamatot az építésszel folytatott párbeszédek előzik meg, melyben ő felméri igényeinket, megismerkedik életritmusunkkal és az épülettel szemben támasztott elvárásainkkal. Ezeket fogja a szépség, a funkció és a használhatóság hármas követelményrendszerének előtérbe állításával a telek lehetőségeihez igazítani. A munka megkezdése előtt megnézi a helyszínt, megismerkedik a terepviszonyokkal, a talaj minőségével, a helyi adottságokkal. Figyelembe veszi a terület besorolását, amely meghatározza a beépíthetőségi százalékot, a párkány- és gerincmagasságot, valamint a beépítés rendszerét.

A tervek

A tervek készíttetésekor álljunk két lábbal a földön. Csak olyan házat álmodjunk magunknak, amit fel is tudunk építeni, be is tudunk fejezni. A kiürült pénztárca és a vakolatlan falak közé, az aljzatbetonra való beköltözés bizony kellemetlen ébredés.
A házak zömét még ma is pusztán engedélyezési tervből építik. Ha tehetjük, készíttessünk kiviteli tervet és egy árazatlan költségvetési kiírást is. Igaz, hogy ez súlyos forintokba kerül, de megéri az árát, hiszen így nem a kivitelező fantáziájára bízzuk például a statikai megoldásokat vagy az anyagok minőségét. Akkor is jól jöhet a kiviteli terv, ha nem értünk az építőiparhoz, vagy nincs időnk állandóan az építkezésen tartózkodni. Persze a kiviteli terv csak akkor ér valamit, ha azt be is tartják.

Árazatlan költségvetés készítésével építészek és kivitelezők is foglalkoznak. Ezt tudjuk odaadni a különböző kivitelező cégeknek, így mindenki pontosan ugyanarra a munkára ad árajánlatot, lehetővé téve a reális összehasonlítást. A kiviteli tervből dolgozva 100%-os, az engedélyezési tervből kb. 80%-os pontosságú költségvetés készülhet.
A kiviteli terv részét képezik a gépészeti és elektromos tervek. A komfortérzetünket nagymértékben befolyásolja a jó fűtés vagy klíma, a praktikusan kialakított világítás és nem utolsósorban a biztonságtechnika. Jó, ha ezt a komplex feladatot a különböző szakemberek együtt, esetleg egy vezető tervező irányításával végzik.

A kivitelezők

Ahhoz, hogy a gondosan elkészített tervek valósággá váljanak, legfontosabb a megfelelő szakemberek, a megbízható kivitelezők megválasztása.
Ebben a kérdésben érdemes tanácsot kérni építészünktől. Ha nem ő javasolja a szakembereket, akkor is praktikus őket összehozni a kiviteli megbízás aláírása előtt, hiszen a tervező jó szűrő lehet.

Alapvetően két megoldás közül választhatunk: vagy független mestereknek adjuk ki a feladatokat, vagy generálkivitelezőt bízunk meg. A független mesterek általában olcsóbbak, mint a generálkivitelező, bár az összköltséghez képest nem jelentős összeggel. Itt a szervezési, beszerzési, ellenőrzési feladatok az építtetőkre hárulnak, akik a legtöbb esetben bizony – hiába érzik másképp – laikusok. Hátránya, hogy ha valami balul üt ki, nehezen találni a felelőst, a különböző munkákat végzők csak egymásra mutogatnak. Egy hozzáértő generálkivitelező leveszi ezeket a gondokat a vállunkról. Ilyenkor egy gazda van, ő tartozik felelősséggel az összes elvégzett munkáért.
A megfelelő kivitelező megtalálása hosszú, fáradságos feladat. Választásunkat ne csupán az árajánlat határozza meg. Nézzük meg a pályázók referenciáit, beszélgessünk el előző megbízókkal.

A korrekt költségvetési kiírás alapján készített árajánlatok között elméletileg nem lehetnek nagy különbségek. Bizonyos árszint alatt kezdjünk gyanakodni, mert az irreálisan alacsony összegeknél a végén általában ráfizetünk. Ha a munkájukat rosszul végző cégekkel sikerül is komolyabb anyagi veszteség nélkül felbontani a szerződést, az alapvető hibák kijavítása nagy költséggel jár – ha egyáltalán megoldható. Ráadásul nehéz találni olyan tisztességes kivitelezőt, aki szívesen fejezi be a más által félbehagyott munkát.
Az építkezésbe semmiképpen ne kezdjünk bele szerződéskötés nélkül, amiben feltétlenül szerepeljen a megállapodás pontos tárgya, a határidő, az ár, valamint a fizetési feltételek.

A műszaki ellenőrzés

A kivitelezés időtartamára felelős műszaki vezetőt és ellenőrt kell megbízni, akik az építkezés során szakmailag és pénzügyileg ellenőrzik az elvégzett munkákat. Előbbit fogadni kötelező, utóbbi mindössze pluszbiztonságot ad az építtetőnek. Joga van a kivitelező által vezetett építési naplóba bejegyezni, pót-, illetve többletmunkákat elrendelni, és részt vesz a kivitelező által készített felmérési napló ellenőrzésében. A lakhatási engedély megszerzéséhez műszaki vezetői nyilatkozatot szükséges az önkormányzatokhoz benyújtani.
Építési napló vezetése minden építkezésen kötelező! Ezt rendszeresen ellenőrizzük, ugyanis ha az eredeti tervtől valamilyen oknál fogva el kell térni, azt a kivitelezőnek az új árral együtt ebben fel kell tüntetni. Előírás szerint amennyiben 8 napon belül a megrendelő vagy képviselője ezt nem ellenjegyzi, akkor érvénybe lép, és mi kötelesek leszünk ennek alapján fizetni.

Az engedélyek és az idő

Legyünk előrelátóak, hiszen egy jó szakemberre (akár építész, akár kivitelező) valószínűleg várnunk kell, nem tud azonnal a mi házunkkal foglalkozni. Maga a tervezési folyamat, amennyiben nem rutinfeladatként készül, 3-6 hónap is lehet.
Ha összeállt a számunkra ideális ház, a tervező az engedélyezési tervet az elvi közműnyilatkozatokkal együtt beadja a helyi önkormányzathoz. Az engedélyezés időtartama 1-3 hónap. Ez alatt az idő alatt már kezdjük el keresni leendő kivitelezőnket, így mire megérkezik az engedély, el tudjuk dönteni, kit bízunk meg, és akár el is tudjuk kezdeni a nagy munkát: az építkezést.